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Con la colaboración  de

Cosentino

Designable: otra forma de adquirir una vivienda de obra nueva es posible

Hablamos con Andrés Perales, CEO del proyecto que quiere extender el modelo de la autopromoción inmobiliaria por toda España situando al comprador en el centro
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Andrés Perales, CEO y cofundador de Designable.

En 2015, cuando la crisis aún arreciaba, el arquitecto Pablo Bertolín intentó solucionar una problemática común de una manera nueva. Sin darse apenas cuenta, estaba sembrando la semilla de Designable, el proyecto que comparte con el también arquitecto Andrés Perales.

“Sabíamos que había gente que quería vivir en el barrio de Ruzafa (Valencia), pero ningún promotor se atrevía a construir obra nueva en aquel momento”, explica Perales al otro lado del teléfono. Fue entonces cuando Bertolín entra en contacto con los propietarios de un edificio en ruinas de la zona. “Les proponemos que nos lo bloqueen unos meses para desarrollar un nuevo proyecto arquitectónico y para agrupar en una comunidad a aquellas personas dispuestas a adquirir las viviendas. La idea era convertir a estos compradores en los promotores de su propio edificio”.

Dar en el clavo

Aquel experimento, “a priori un poco loco”, salió bien. En pocos meses reunieron a los 6 propietarios del edificio, que pudieron ser parte del proceso de diseño y construcción desde el principio. “Les ayudamos a constituirse legalmente, a comprar el suelo, a solventar la financiación… Huimos del modelo inmobiliario clásico, pero también del concepto tradicional de cooperativa, donde un grupo de personas que se conocen impulsa un proyecto”, detalla Perales.

Ese primer edificio se entregó en 2018. “Pensamos que tenía sentido replicar el modelo de la autopromoción en otros lugares porque siempre habrá suelo disponible, arquitectos con ganas de participar y demanda de vivienda”. En 2019, con la tecnología y los procesos bien definidos, Designable empieza a operar “en serio” en la ciudad de Valencia. Desde entonces, más de 10.000 personas se han interesado por sus servicios, han activado operaciones en 6 edificios donde se distribuyen casi 60 viviendas (2 edificios están en comercialización) y transaccionado 20 millones de euros.

Facilitar las cosas

“La gente empieza a entender que en un sector complejo queda espacio para hacer algo distinto, más orientado al cliente”, apunta Andrés Perales. “Hemos logrado ‘eliminar’ de la ecuación la figura de promotor, ese papel lo juegan los propios vecinos”. Designable aporta todo lo necesario para que la autopromoción sea exitosa: trabajan con el propietario del suelo, redactan el pacto de socios, planes financieros, borradores de contratos… “El objetivo es que los compradores solo tengan que pensar en sus futuras casas”.

Esta práctica es habitual en algunos países europeos como Bélgica, Alemania o Países Bajos. “Allí lo articulan, de algún modo, por el boca-oreja: uno le dice a otro que tiene un suelo y que si conoce a candidatos que se ‘apuntarían’ a la autopromoción. El proceso suele ser muy orgánico y poco estructurado. En definitiva, buscamos satisfacer una necesidad humana en un contexto como el actual, en el que escasean este tipo de promociones y las malas calidades son casi una norma. Creemos que la afinidad del comprador con el proyecto en su sentido más amplio es importantísima”.

Llegar donde otros no lo hacen

Perales critica que el sector vaya en la dirección de la prefabricación industrializada, obviando las necesidades realesde las personas que van a habitar las viviendas. “Por cada 10 personas que compran un piso de obra nueva hay 20 que no pueden hacerlo, aunque lo pretendan”. Y pese a que la gentrificación es un fenómeno al que resulta complicado ponerle freno, Designable es capaz de avivar la llama de la obra nueva en barrios que no son tendencia a ojos de los promotores.

“Llegamos a la periferia e incluso nos planteamos expandir nuestra propuesta en la España vaciada”, asegura Andrés Perales. “Urge buscar nuevas soluciones en estas zonas. Quizá ningún promotor quiera arriesgarse, pero estamos en disposición de probar con un modelo bajo demanda que genere un producto en el que nadie asuma más riesgos de los recomendables. En el peor de los casos, si lanzamos un edificio y no tiene la tracción esperada, optaremos por no construirlo. Evitaremos el impacto medioambiental y social de acometer obras que nadie necesita”.

Más sostenibles

Con el promotor fuera de la cadena, la posibilidad de especular se reduce a la mínima expresión. “Suprimir el beneficio para el promotor -que oscila entre el 15 y el 25 % del precio de la vivienda- permite que los compradores opten por invertir más en la sostenibilidad y la calidad de su futura casa”.

De media, un edificio de Designable acumula un 40 % más de inversión en instalaciones o nuevas tecnologías de energías renovables; mejores aislamientos, materiales de calidad… "Son cuestiones que al promotor tradicional, centrado en ajustar costes y vender lo más caro posible, le preocupan poco o nada”. De este modo, las viviendas que ofrecen están dentro del precio de mercado, pero su calidad es superior.    

Modelo de negocio

En sus funciones como plataforma e intermediario digital, Designable tiene varias vías de ingresos. En primer lugar, un equipo específico ofrece servicios de personalización de la vivienda. “Hablamos de un fee de alrededor de un 5 % (IVA incluido) del valor total de la casa. La gente lo abona antes de entrar en la autopromoción, es una especie de reserva.”.

Por otro lado, Andrés Perales detalla que Designable es clave -y cobran por ello una comisión- para que, gracias a su intermediación, la autopromoción salga adelante. “Ponemos de acuerdo a los vendedores del suelo con el grupo comprador. También nos ocupamos de que la financiación bancaria se reduzca a un 10 %, mientras que otro 30 % la aportan inversores privados en unas condiciones muy ventajosas para los compradores”.

Edificio Rojas Clemente, en Valencia, actualmente en construcción, y recreación del proyecto finalizado.

Además, Designable acompaña a los compradores a lo largo de todo el camino, desde la adquisición del suelo hasta la entrega de las viviendas. “Este periodo suele abarcar unos dos años. Dentro del coste final de la casa, cobramos un fee mensual por gestionar la sociedad autopromotora, ocuparnos de los aspectos técnicos, de asuntos legales y de licencias o posibles incidencias con los arquitectos. Aportamos conocimiento para que los problemas se solucionen rápido cuando lleguen”.

La startup está cerca de abrir una nueva ronda de financiación y forma parte de la última edición de Lanzadera, la iniciativa de apoyo al emprendimiento de Juan Roig. “Conocemos bien Valencia y cada vez nos resulta más fácil operar aquí, por eso queremos que ellos nos ayuden a escalar a nivel nacional con formación adicional y a entrar en contacto con posibles inversores interesados en las autopromociones. Tejeremos nuevas alianzas con gente del sector inmobiliario, constructoras, bancos, arquitectos… Pensamos que en Lanzadera tendremos buenos padrinos”.

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