El derecho al uso de una vivienda es una modalidad a caballo entre la propiedad privada y el alquiler. Los objetivos que persigue pasan por evitar la especulación con la venta de vivienda y velar por los intereses de la comunidad que la habita. De algún modo, defiende la vuelta a la cooperativa y que ésta no sea sólo un instrumento para la construcción del edificio, sino también para su uso. En el derecho al uso, la comunidad es la propietaria del edificio. Esta práctica es habitual en el norte de Europa o en Uruguay.
En octubre del pasado año, la cooperativa de vivienda social Entrepatios comenzaba en Las Carolinas (distrito de Usera) la construcción del primer edificio de vivienda colectiva (17 viviendas) en derecho de uso en España que combina el estándar passivhaus, la estructura de madera (madera laminada cruzada -CLT, por sus siglas en inglés) y la generación de energía fotovoltaica propia.
Los miembros de la comunidad Las Carolinas han aportado inicialmente entre 30.000 y 50.000 euros y la cuota de derecho de uso oscilará entre los 500 y los 800 euros. La cuota de aportación inicial es reembolsable si se marchan de la vivienda e incluso heredable. La cuota derecho de uso funciona como un alquiler pero en Entrepatios estiman que es un 20%-30% más económica que esta opción.
Iñaki Alonso es cooperativista de Entrepatios y CEO de sAtt Arquitectura Abierta, el estudio encargado de diseñar el edificio. Hasta la fecha, sAtt ha ejecutado más de 250 proyectos con criterios de ecología social y medioambiental. El arquitecto explica que la idea de Entrepatios surgió hace ya unos 15 años. “En el 98 acabé la carrera y salí de la facultad cuestionando los modelos de vivienda imperantes”. Alonso recuerda aquellos primeros debates con compañeros de promoción o unas jornadas celebradas en el COAM en 2003-2004, ‘Vivienda y ciudad, perspectivas de un modelo agotado’, como el germen de lo que ha ocurrido más tarde. “Por el proceso ha pasado mucha gente, y queda poca de esos años, pero hoy existe un grupo ‘motor’ muy constante y sólido en las ideas”.
sAtt ha diseñado metodologías propias fruto de su investigación en el terreno de la ecología medioambiental. En concreto ECOMETRO (sistema de certificación de viviendas del nivel de internacionales como BREEAM, LEED, PASSIVHAUS o DGNB) y los procesos colaborativos y participativos METODOLOGÍA CO. En el caso de Entrepatios Las Carolinas, una de las principales barreras a derribar ha sido, según Alonso, construir una comunidad sin partir de nada más que de unas ideas. “Esto ya no es comprar sobra plano, sino sobre texto, y por ilusionados que estuviéramos o por buenas que fueran las intenciones, no disponíamos de financiación” (hasta que lograron convencer a Triodos Bank de que la garantía colectiva también es fiable).
Así las cosas, reunieron a los candidatos a formar parte de la aventura, definida por Alonso como un proceso de ilusiones y renuncias que nace “de una carta a los Reyes Magos donde se anhelan muchas cosas a nivel individual que hay que llevar al interés colectivo”. Para superar las distintas fases hasta el momento, la comunidad ha hecho gala de “una fuerte conciencia común”. El arquitecto detalla que, si bien en el diseño de los espacios comunes ha reinado el consenso, se han topados con cuestiones más duras de resolver. “Lo peor ha sido lo económico y saber encajar los costes dentro de las exigencias del edificio”.
Entre los citados espacios comunes destacan los locales de la planta baja y del ático, cuyos usos principales serán de salón de reuniones (con cocina), de gestión del grupo de consumo, actividades internas y abiertas al barrio, etc. Además, en la planta sótano existirá un local con un pequeño taller y un cuarto común de lavadoras. También contarán con el patio interior, un pequeño espacio de vegetación en el ático y capacidad en el parking para 67 bicicletas.
Las zancadillas
La coherencia teórica y la fortaleza filosófica del proyecto tuvieron que batirse el cobre en el pantanoso terreno de los intereses inmobiliarios. “Gente muy cercana nos quitó un terreno en la calle General Lacy al grito de ‘¡sois unos utópicos!’ Unos y otros se han aferrado a las más miserables leyes del mercado para ponérnoslo difícil”, lamenta Alonso, que suma a la ecuación de los que quisieron griparles el motor antes de arrancar a la burocracia municipal y autonómica. “Fue complejo registrar los estatutos en la Comunidad de Madrid o, por aquello del derecho al uso, convencer a los técnicos del Ayuntamiento de que esto no era un hotel, sino un edificio de viviendas”.
En el caso de la corporación municipal, y pese a que a priori eran de esperar confluencias entre el proyecto de sAtt y la política ‘verde’, dirigida en la capital por Inés Sabanés, Iñaki Alonso afirma que el Ayuntamiento no ha ayudado en nada especial. “Algunas solicitudes, como la reducción del ICIO, no se nos han concedido. No hemos recibido ninguna subvención, ni muestras de interés por el modelo pese a que, en muchos aspectos, va a ser una construcción pionera en la historia de la ciudad”.
Otras peleas siguen vivas para lograr que la iniciativa se parezca al máximo posible a lo planeado. “Queremos un contador único de electricidad, agua o Internet; no somos 17 propiedades, sino una sola. Así abarataríamos los gastos de uso, pero no será fácil lograrlo”, explica Alonso, y detalla que tampoco querían un parking de 17 coches, sino uno con capacidad para 6-8 vehículos compartidos. “El Plan General de Ordenación Urbana exige un coche por vivienda; una muestra de lo obsoleto que está y una forma de ir por detrás de las demandas de la sociedad”.
La ‘descarbonización’ de la arquitectura
Para que el cambio que Entrepatios propone tenga calado, Alonso opina que el sector de la construcción ha de transformarse “radicalmente” y entender que los edificios “ya no se van a construir, sino a fabricar, y que hay que entrar en conceptos que tienen que ver con la industrialización y con la construcción ‘en seco’ para favorecer la Economía Circular y niveles de eficiencia energética muy altos. Por lo que respecta a la Administración, el arquitecto cree que su papel es ayudar a este modelo, “por su carácter social y medioambiental”, y configurar una relación triple –privado, común, público- a través de dos medidas fundamentales: suelos públicos en derecho de superficie y una fiscalidad verde en impuestos como el ICIO o el IBI “en la línea de lógicas del tipo ‘quien no contamina, no paga’, promovidas por la Unión Europea”.
En el caso de Entrepatios Las Carolinas, el edificio no emitirá “ni un solo gramo” de CO2 ni de ningún gas en el proceso de combustión. “Es lo que llamamos la descarbonización de la arquitectura, que contribuye a mitigar el cambio climático”, explica Alonso, e invita a los poderes públicos a regular formalmente estos aspectos. La producción de energía renovable será posible gracias a la instalación de paneles fotovoltaicos en el propio edificio. Pretenden además gestionar mejor el agua, recogiendo lluvia y usándola para el riego y utilizar un doble circuito de tuberías para reutilizar las aguas grises en las cisternas para riego. También han incorporado materiales ecológicos, que en su fabricación tienen menos impacto ambiental, pueden ser reutilizables o integrarse en una economía circular.
Pese a que el CEO de sAtt reconoce la complejidad del modelo en un momento en el que conviven con posturas radicalmente alejadas de su propuesta, también es optimista con las opciones de tener en su mano la posibilidad de generar una corriente favorable. “Puede producirse efecto contagio, aunque sea sin el ‘purismo’ de Entrepatios Las Carolinas. El mercado inmobiliario tiene mucho margen para innovar en su relación con las personas y con el medioambiente, y antes o después explorará estas alternativas”.
Entrepatios ya trabaja en dos promociones más. Una consolidad, como Las Carolinas, se ubicará en Vallecas y estará configurada por 10 viviendas. La otra está aún inmersa en el proceso de localización de la parcela. “Es posible que la dividamos en dos, ya que serán 40 viviendas y, bajo nuestro punto de vista, las comunidades no deberían superar las 20-25. Así todo es más fácil de gestionar, y las decisiones se toman más rápido”, concluye Iñaki Alonso.
Nota: La dirección y el seguimiento de obra lo realiza sAtt, mientras que la dirección de ejecución y coordinación de seguridad la lleva a cabo Técnica ECO y la obra es ejecutada por la constructora GEOH, una empresa especializada en la construcción de viviendas bioclimáticas. Entrepatios también cuenta con el apoyo de Lógica’Eco, una gestora de iniciativas colectivas. Todas ellas son empresas pertenecientes al ámbito de la economía social, Mercado Social y SANNAS.
